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2016年，碧桂園的銷售額大約在3400億，2017年上半年，截止到5月份為止完成2500億，以此推斷，2017年碧桂園的銷售額可能達(dá)到5000~6000億。而且，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少是11萬(wàn)億，碧桂園和恒大加在一起可能占2萬(wàn)億左右的市場(chǎng)份額。

顯然，無(wú)論從銷售額還是從市場(chǎng)占有率來(lái)看，碧桂園在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段：規(guī)模已經(jīng)很大，但轉(zhuǎn)型的迫切也很現(xiàn)實(shí)。

和其他很多開(kāi)發(fā)商一樣，碧桂園的轉(zhuǎn)型路徑和方向依然會(huì)與其主業(yè)有密切的關(guān)系，最好是能夠立足于主業(yè)實(shí)現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的構(gòu)建，并在國(guó)際化和順應(yīng)全球產(chǎn)業(yè)變革等層面有實(shí)質(zhì)性突破。所以，碧桂園選擇科技小鎮(zhèn)這一產(chǎn)品線是有一定的合理性的。

當(dāng)然，直到目前，圍繞特色小鎮(zhèn)的爭(zhēng)論從來(lái)沒(méi)有停止，無(wú)論是在政策層面還是市場(chǎng)層面，對(duì)以碧桂園為代表的房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入特色小鎮(zhèn)建設(shè)都表達(dá)了擔(dān)憂，警惕房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)風(fēng)潮。下面是新盛唐集團(tuán)對(duì)碧桂園科技小鎮(zhèn)的解碼，也將在很大程度上透析房地產(chǎn)與特色小鎮(zhèn)之間的特殊聯(lián)系，希望大家可以參考。

一、“產(chǎn)城融合”背后的投資平衡術(shù)

討論產(chǎn)城融合的起點(diǎn)在于產(chǎn)城分離，為什么會(huì)有產(chǎn)城分離?在第五屆清華同衡學(xué)術(shù)周期間，據(jù)碧桂園集團(tuán)助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波所言，產(chǎn)城分離也不過(guò)才150~200年的時(shí)間。

事實(shí)上，當(dāng)人類進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代，由于聚集產(chǎn)生效益，從傳統(tǒng)的家庭小作坊式生產(chǎn)轉(zhuǎn)向社會(huì)化大生產(chǎn)，第二產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，無(wú)論是從用地規(guī)模還是人居環(huán)境來(lái)說(shuō)，都促成產(chǎn)業(yè)與城市的分離。

但是，在進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，作為第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)不再是城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，其用地?guī)模也將相應(yīng)減少，相應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)的比重上升，其綠色屬性與人的生存得以共存;同時(shí)，由于“后工業(yè)社會(huì)是圍繞著知識(shí)組織起來(lái)的”，如此，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，城市面貌和城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)必然得到相應(yīng)改變，生產(chǎn)與居住用地兼容化，城市空間結(jié)構(gòu)從圈層式走向網(wǎng)絡(luò)化，產(chǎn)城融合得以成為可能。

在我國(guó)，產(chǎn)城融合思路的轉(zhuǎn)變，還有鑒于有產(chǎn)無(wú)城型的開(kāi)發(fā)區(qū)以及有城無(wú)產(chǎn)型的各類新城問(wèn)題的發(fā)生，其內(nèi)在的機(jī)理實(shí)際上是城市的本質(zhì)、功能在區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)發(fā)展中的體現(xiàn)。

向俊波在第五屆清華同衡學(xué)術(shù)周特色小鎮(zhèn)專場(chǎng)發(fā)言

事實(shí)上，在任何時(shí)代，最終都回歸到社會(huì)人的交往與信息交換。而產(chǎn)城融合的理念，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，于民間而言，可以大大減少當(dāng)前產(chǎn)城分離導(dǎo)致的通勤時(shí)間成本與金錢成本;于政府而言，可以降低管理成本，并開(kāi)啟更貼近社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市管理模式。不過(guò)，前提在于產(chǎn)業(yè)與人可以互相兼容而不排斥。

不過(guò)，雖然對(duì)于產(chǎn)城融合的認(rèn)知已成為一種共識(shí)，但是產(chǎn)城融合的實(shí)踐往往并不能立竿見(jiàn)影，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)速戰(zhàn)速?zèng)Q的盈利模式來(lái)說(shuō)更是如此。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著豐富經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)技巧的碧桂園而言，在進(jìn)行特色小鎮(zhèn)投資的時(shí)候，財(cái)務(wù)平衡當(dāng)成為首要的命題。

按照向俊波的介紹，對(duì)于碧桂園這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金成本是4%~5%，所以在前期有必要通過(guò)出售部分產(chǎn)品，比如產(chǎn)業(yè)與住宅等，覆蓋住其資金成本，穩(wěn)住現(xiàn)金流。在碧桂園產(chǎn)城融合的空間實(shí)踐中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地以及生活配套用地各占三分之一。

同時(shí)，碧桂園對(duì)于小鎮(zhèn)選址有明確的要求，主要集中在特大城市的周邊，或者城市群當(dāng)中的節(jié)點(diǎn)，距離一線城市不超過(guò)60公里，以及匹配有高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施。而且，碧桂園科技小鎮(zhèn)選址的生態(tài)環(huán)境往往適宜于人居，比如惠州市潼湖科技小鎮(zhèn)坐擁30平方公里的中央濕地，為廣東省最大的內(nèi)陸生態(tài)濕地，何況其北部還臥有湖泊。這些都是實(shí)現(xiàn)快速資金回流的優(yōu)勢(shì)條件。

二、特色小鎮(zhèn)的合理開(kāi)發(fā)尺度

當(dāng)然，關(guān)于資金平衡的問(wèn)題，還有另外一個(gè)考察維度，那就是做產(chǎn)業(yè)到底是不是具有財(cái)務(wù)上的合理性。對(duì)此問(wèn)題，向俊波提供了另外一種思考方式，并明確表示，碧桂園是真的希望把產(chǎn)業(yè)做起來(lái)的，“我的邏輯很簡(jiǎn)單，我的住宅不著急開(kāi)發(fā)，我把產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，有了人氣之后，賺未來(lái)的錢，跟地方政府同甘苦共患難。只有把特色小鎮(zhèn)做大，才能變現(xiàn)或者是升值，所以政府很歡迎我們做這個(gè)事，因?yàn)槲覀冨X都在這押著?！北坦饒@要求每一個(gè)特色小鎮(zhèn)一定要有一個(gè)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，并引入一到兩家世界級(jí)或者至少是國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)龍頭一起來(lái)做，打造一個(gè)平臺(tái)，一起來(lái)做。

當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)要安排好自己的現(xiàn)金流。所以，向俊波說(shuō)特色小鎮(zhèn)是奢侈品，不是所有的人都能做?！皫ず芎盟悖绻旁谖迥晔赀@個(gè)帳算出來(lái)很好看，問(wèn)題是沒(méi)有多少人能夠熬得住五年十年，你的現(xiàn)金流堅(jiān)持不住”。

碧桂園的基本模式是會(huì)賣掉一部分可售的東西，包括住宅，但是不是把錢拿走，只需要覆蓋住產(chǎn)業(yè)投資的資金成本，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，這樣的資金成本是4%~5%，只要蓋住了這部分資金成本，找到了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，下面最大的任務(wù)是產(chǎn)業(yè)招商。只要把產(chǎn)業(yè)招進(jìn)來(lái)，剩下的就好辦了。

向俊波說(shuō)，這個(gè)算帳的模式非常樂(lè)觀，但前提是你選擇區(qū)位一定要好，千萬(wàn)不要在一個(gè)錯(cuò)的地方做這個(gè)事情，那就很難算這個(gè)帳?！爸灰x的區(qū)位是對(duì)的，未來(lái)的發(fā)展前景是看得到的，只要你能熬得住前面的五年，你的現(xiàn)金流就能維持住?！?/p>

開(kāi)發(fā)尺度也是特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵因素

與財(cái)務(wù)平衡密切相關(guān)的，除了產(chǎn)業(yè)定位和選址以外，還有一個(gè)很關(guān)鍵的因素就是特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)尺度問(wèn)題，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)也不例外。對(duì)于這一點(diǎn)，很多地方政府出臺(tái)的關(guān)于特色小鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)中，提出的建議尺度基本上控制在5平方公里以內(nèi)，這一方面體現(xiàn)了防止企業(yè)圈地，另外，也是考慮到開(kāi)發(fā)周期和未來(lái)的社會(huì)治理問(wèn)題。

在方塘智庫(kù)的研究中，對(duì)于企業(yè)深度參與或者說(shuō)操盤的特色小鎮(zhèn)，我們一般會(huì)建議3到5平方公里，主要依據(jù)是，如果小于3平方公里，在企業(yè)高強(qiáng)度投資開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)后，周邊的土地議價(jià)分享不能實(shí)現(xiàn)利益最大化，反而可能便宜了后來(lái)追隨者，當(dāng)然，土地資源的掌握者地方政府將會(huì)獲得最大的收益。如果大于5平方公里，按照正常的人口集聚，將來(lái)一旦建立起來(lái)以后，小鎮(zhèn)的管理尤其是在社會(huì)管理上將挑戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的極限。

向俊波表示，作為開(kāi)發(fā)者，目前從國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)能夠駕馭的最大尺度不會(huì)超過(guò)10平方公里，“這已經(jīng)是最大的尺度了”。碧桂園應(yīng)該算是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)尺度最大的，最大的盤也就是7平方公里。這背后很大程度上是受制于整個(gè)土地管理制度。

就目前碧桂園簽約的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，差不多都在2~10平方公里，其中啟動(dòng)區(qū)是20~50公頃，目前基本上在這個(gè)尺度里面。更具體的，里面大概涉及到幾大類型的用地：一個(gè)是高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)用地，另外是產(chǎn)業(yè)配套用地和生活配套用地。碧桂園的第一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，落地在廣東惠州，大概是8平方公里。

惠州碧桂園

這個(gè)尺度顯然不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有能力做的。在向俊波看來(lái)，政府引進(jìn)碧桂園這樣的企業(yè)要解決資金和效率的問(wèn)題。

首先是資金的問(wèn)題，碧桂園不問(wèn)政府要錢，只要給地，就可以搞開(kāi)發(fā)，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，一個(gè)酒店從打樁到建成就是一年，這已經(jīng)是很寬松的時(shí)間了?！敖裉斓姆康禺a(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)非常的規(guī)模化、專業(yè)化的領(lǐng)域，靠小打小鬧是賺不到錢的。”

而且，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，也在做利潤(rùn)來(lái)源的多元化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)就是買地、建房子、賣房子，現(xiàn)在賣房子是利潤(rùn)來(lái)源，出租也是利潤(rùn)來(lái)源，把租金轉(zhuǎn)化成融資也是資金來(lái)源。碧桂園設(shè)立了可能會(huì)超過(guò)100億的資金做企業(yè)孵化，里面有好幾千企業(yè)，如果有幾十家搞的很大，也可以算出這筆帳來(lái)。

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