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人人都在說(shuō)風(fēng)口上的“特色小鎮(zhèn)”，但是各地特色小鎮(zhèn)的境況卻不盡相同。有的小鎮(zhèn)投資者趨之若鶩，有的小鎮(zhèn)卻在為招商犯難。為何有的小鎮(zhèn)遲遲未能打動(dòng)投資者?投資方到底在想些什么?投資方是如何評(píng)估小鎮(zhèn)的價(jià)值前景的?新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)解讀特色小鎮(zhèn)應(yīng)該如何吸引投資，希望可以幫到大家。

一、如何進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域?進(jìn)入門(mén)檻有多高?

對(duì)于任何一位投資者來(lái)說(shuō)，“進(jìn)入、回報(bào)、退出”都是必須要考慮的問(wèn)題，投資特色小鎮(zhèn)也不例外。

一般情況下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)都會(huì)涉及到拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施等徒弟一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，同時(shí)會(huì)有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投入，需要大量的資金，從幾十億到上百億。

任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權(quán)代理一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目都不是一件簡(jiǎn)單的事，更何況自去年下半年以來(lái)，多家銀行已經(jīng)收緊房企開(kāi)發(fā)貸，部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

所以說(shuō)，誰(shuí)來(lái)統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當(dāng)?shù)卣疇渴仲Y本方成立開(kāi)發(fā)基金平臺(tái)，進(jìn)而招商成為辦法之一。

據(jù)國(guó)開(kāi)金融介紹，他們已經(jīng)與海南(樓盤(pán))省政府成立了一支總規(guī)模200億元的基金，其中省財(cái)政廳出資21億元，國(guó)開(kāi)金融負(fù)責(zé)募集179億元，對(duì)于基金的項(xiàng)目，國(guó)開(kāi)行海南分行將優(yōu)先給予配套貸款支持。“這個(gè)基金最大的創(chuàng)新兩點(diǎn)，不單純只是提供資金，而是強(qiáng)調(diào)優(yōu)先篩選具有創(chuàng)意品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)能力的小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

還有一種就是大集團(tuán)的獨(dú)自開(kāi)發(fā)，這主要在一些大型國(guó)企或央企身上出現(xiàn)。比如綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部在保定(樓盤(pán))和大廠投入的小鎮(zhèn)，就是以自有資金投入為主。

綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵表示，“綠地在保定和大廠兩個(gè)特色小鎮(zhèn)的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，主要是自有資金的投入，這些資金在規(guī)定的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期內(nèi)要賺出來(lái)。綠地作為上市公司，有ROE、ROI的考核，否則這個(gè)在集團(tuán)過(guò)風(fēng)控是過(guò)不去的?！?/p>

歐陽(yáng)兵還表示，“后期運(yùn)營(yíng)上，我們留下來(lái)的產(chǎn)業(yè)是要通過(guò)扎扎實(shí)實(shí)的招商、運(yùn)營(yíng)來(lái)拿到利潤(rùn)，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)能力，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運(yùn)營(yíng)能力的話，是賺不到錢(qián)的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目能夠把它玩成功?！?/p>

二、開(kāi)發(fā)周期有多長(zhǎng)?是否能夠快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)?

特色小鎮(zhèn)投資周期較長(zhǎng)，如何才能控制好回報(bào)的周期也是投資方不得不考慮的問(wèn)題。

穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對(duì)特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項(xiàng)目，大多是通過(guò)一個(gè)IP做一些核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是相對(duì)長(zhǎng)期和漫長(zhǎng)，投資回報(bào)周期很長(zhǎng)，我們希望能夠配套一塊能夠快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長(zhǎng)期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)快速的回報(bào)，這是很重要的?！?/p>

“基本上我覺(jué)得現(xiàn)在比較好的類(lèi)型項(xiàng)目，是在核心城市的周邊，因?yàn)楦哞F完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項(xiàng)目處于一個(gè)能夠相對(duì)快速到達(dá)的區(qū)位。” 許亞峰表示。

在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來(lái)考察，前期會(huì)有一個(gè)類(lèi)似于開(kāi)發(fā)基金和機(jī)會(huì)型基金，投資于前端的開(kāi)發(fā)，這種前期開(kāi)發(fā)相對(duì)承受的風(fēng)險(xiǎn)更高，但預(yù)期回報(bào)會(huì)更高一點(diǎn);后期開(kāi)發(fā)周期結(jié)束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺(jué)得這條路也是比較對(duì)的。”

三、是否有完善的退出機(jī)制?

“當(dāng)有一件事需要花費(fèi)5年到10年的時(shí)間去完成的時(shí)候，你總要想清楚退路在哪里。”

周期長(zhǎng)，投資大，就必須要有完善合理的退出機(jī)制。然而很多投資方在考察之后發(fā)現(xiàn)，目前的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目大多都沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)。

關(guān)于后期的退出機(jī)制，許亞峰認(rèn)為，“未來(lái)真正持有階段可能要依靠長(zhǎng)久的資本市場(chǎng)持有能夠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，未來(lái)持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過(guò)資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進(jìn)行第二輪的資金的一個(gè)回收，我覺(jué)得核心的項(xiàng)目要看到好的市場(chǎng)的前景，同時(shí)有好的團(tuán)隊(duì)，同時(shí)還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺(jué)得一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目才能比較順利的進(jìn)行?！?/p>

雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實(shí)際上還有很多問(wèn)題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)是三個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標(biāo)、土地價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施配套增方面獲得政府的支持，這對(duì)單一企業(yè)來(lái)說(shuō)很難;

其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長(zhǎng)，很多小鎮(zhèn)項(xiàng)目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資;

第三是有運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設(shè)或者賣(mài)房子，還要做好相關(guān)產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)企業(yè)的操盤(pán)能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。

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